Kira Artışının Yasal Sınırı Nedir?
Kira ilişkisinde en sık tartışılan konu, yıllık kira artışıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Bu, yasal bir tavandır; bu oranın üzerinde yapılan artış geçersizdir, kiracı fazlasını ödemekle yükümlü değildir.
Bu konuda 2026 yılında bilinmesi gereken temel noktalar şunlardır:
- TÜFE tek kriterdir: 18 Ocak 2019'dan itibaren artışta esas alınan endeks ÜFE değil, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır. Sözleşmede TEFE/ÜFE yazsa bile TÜFE'yi aşan kısım uygulanmaz.
- Yüzde 25 tavanı kalktı: 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde 25 sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla tamamen kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra tek ölçüt TÜFE'dir.
- Güncel oran her ay değişir: Uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜİK verisidir ve her ay güncellenir. Kendi sözleşmenize uygulanacak güncel oranı TÜİK'in açıkladığı verilerden teyit etmenizi öneririz.
Kira Tespit Davası: Bedel Piyasanın Çok Altında Kaldığında
Bazen, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, mevcut kira bedeli piyasa değerinin çok gerisinde kalır. Bu durumda TBK'nın 344. maddesinin son fıkrası devreye girer: kira sözleşmesi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa ya da beşinci yılını doldurduktan sonra yenilenmişse, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir.
Bu davanın en önemli özelliği şudur: Beş yıl dolduğunda hâkim artık TÜFE tavanıyla bağlı değildir. Mahkeme; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet ilkesini gözeterek kirayı piyasa rayicine göre yeniden belirleyebilir. Davayı yalnızca ev sahibi değil, kirayı yüksek bulan kiracı da açabilir.
Sürece dair dikkat edilmesi gereken hususlar:
- Görevli ve yetkili mahkeme: Dava Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir.
- Süre ve bildirim şartı (TBK m. 345): Tespit edilen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için, ya yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce dava açılmalı, ya da bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.
- Geriye dönük fark: Dava lehe sonuçlanırsa, yargılama boyunca eski bedel ödenmiş olsa dahi aradaki kira farkı geriye dönük olarak talep edilebilir.
- Kısmi dava açılamaz: Kira tespit davası belirsiz alacak ya da kısmi dava olarak açılamaz; ıslah yoluna da gidilemez.
Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında atlanması davayı baştan sakatlayan kritik bir adım vardır. 1 Eylül 2023'ten itibaren, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak bir dava şartıdır. Bu kapsama kira tespiti ve kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri girer.
Bu adım atlanarak doğrudan dava açılırsa, mahkeme işin esasına girmeden davayı usulden reddeder. Tek önemli istisna, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleridir; bunlar arabuluculuk şartının dışındadır. Arabuluculuk başvurusu kural olarak birkaç hafta içinde sonuçlandırılır; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılabilir.
Başlıca Tahliye Sebepleri
Bir kiracının taşınmazdan çıkarılması (tahliyesi), ancak kanunda sayılan belirli sebeplere dayanılarak mümkündür. Ev sahibinin keyfî olarak kiracıyı çıkarma hakkı yoktur. Başlıca tahliye sebepleri şöyle özetlenebilir:
- Kira borcunu ödememe (temerrüt): Kiracı kirayı ödemezse, ev sahibi yazılı ihtarla süre verir; bu süre içinde de ödenmezse tahliye talep edilebilir (TBK m. 315).
- İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde, kirayı geç ödediği için iki kez haklı yazılı ihtara sebep olursa, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir (TBK m. 352).
- Konut ihtiyacı: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoy/üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza gerçekten ve samimi olarak ihtiyaç duyması halinde tahliye istenebilir.
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan satın alan kişi, ihtiyaç şartları varsa belirli süre ve usule uyarak tahliye talep edebilir.
- Tahliye taahhütnamesi: Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve geçerli bir taahhüt vermesi halinde bu taahhüde dayanılarak tahliye sağlanabilir.
Sık Karıştırılan Bir Nokta: Tespit Davası Tahliye Sebebi Değildir
Uygulamada en çok yanılgıya düşülen konulardan biri budur. Ev sahibinin kira tespit davası açması ya da TÜFE üzerinde bir artış talep etmesi, tek başına kiracının tahliyesi için bir sebep oluşturmaz. Kiracının, yasal sınırı aşan bir artışı kabul etmemesi de tahliye nedeni değildir. Ancak yargılama sürerken kira borcunun ödenmemesi, ayrı bir tahliye sebebine (temerrüt ya da iki haklı ihtar) zemin hazırlayabilir. Bu nedenle kiracının, dava sürse bile mevcut kira bedelini düzenli ödemeye devam etmesi büyük önem taşır.
Süreci Doğru Yönetmek
Kira hukuku, hem ev sahibi hem kiracı açısından teknik detaylar ve sıkı sürelerle örülüdür. Yanlış hesaplanan bir artış, eksik gönderilen bir ihtar ya da atlanan bir arabuluculuk adımı, aylarca süren hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira tespiti gibi konular hassas usul kuralları içerdiğinden, sürecin bir gayrimenkul ya da kira hukuku avukatının rehberliğinde yürütülmesi en sağlıklı yoldur.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Her kira uyuşmazlığı kendine özgü koşullar içerir; somut durumunuzda hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul/kira hukuku avukatından kişiselleştirilmiş destek almanızı öneririz. Yazıda atıf yapılan kanun hükümleri 2026 yılı itibarıyla geçerli olup, her ay değişen TÜFE kira artış oranının güncel halinin TÜİK verilerinden teyit edilmesinde fayda vardır.